武蔵野台地という地盤 というか地盤

東京エリアには、武蔵野台地という地盤があります。

最近では、免震や制震構造で建てられたマンションが多く存在していますが、より重要なのは地盤なのでは？とこの業界に入って考えることが増えました。

というのも、売る側としてもそうなのですが、買う側（ユーザー）の意見としても、そうゆう声が多いからです。

3.11が意識の中で薄くなりつつあるというのも一つの要素なんだと思いますが、免震構造などは、大規模マンションでない限りかなりのコスト増となってしまうからです。

例えば、50戸規模のマンションの場合、目安として500万円程度の上乗せになっていると思います。

今後は、建築費の向上も踏まえると更に高くなっていくのでは？と予想されます。

それを踏まえると、あらかじめ強固な地盤の上に建っている耐震マンションあたりで済ませた方がお安くつくかもしれません。

（といっても、地盤が強固なエリアに建っているマンション＝土地価格が高い可能性もありますけどねｗ）

でも、その点を踏まえても資産性の落ちづらいマンションといえるかもしれません。

私が見たエリアの中では、「武蔵野台地」という信頼性は非常に高いように感じましたのでご参考まで。

（色々な研究データとかあるんだと思いますのであくまでご参考まで）

知らないことは自分で考えなさい！？

ひらめきがない、私はそうゆう人間なのかもしれません・・・

長くIT業界で働いてきた私ですが、「この業界で活躍するためには、Google先生やほかのなんでもいいけど、より転用できるソースや情報を集めて、効率的に作業を進める」がモットーでした。

ところがどっこい、先日ある作業があった時に（Excellで何か作ったりしてた時です）、早速

「教えて！Google先生！」

とやっていたところ、あっけなく回答を見つけて滞りなく作業が終わって上司へ報告。

「お～早かったね～」

「Google先生が教えてくれました～」

「え！？なんで自分で考えないの？」

「いや、Excellの(汎用的な知識の部分で)ことで自分で考えても・・・」

なんてやり取りをしていました。IT業界にいたころは、調査＆応用ってところで＋評価になったもんなんだけどなぁ・・・

（その上司が出来ないから調べて対応したという経緯もあり）

なんとなく、不動産業界にいるんだ、という実感をこんなところでも感じた気がしました。

みんながみんなって訳じゃ無いんだろうけど、ネット上の情報に頼ろうって意識はIT業界の人に比べて圧倒的に薄いんだろうな、と感じた今日この頃でした。

ちょっとストレスｗｗｗ

3.11 東京タワーライトアップ（KIZUNA）

明日は、「3.11」ですね。

東京タワーは、写真のように、KIZUNAの文字が浮かび上がっていました。

（田町方面から見えます）

不動産業界にいても、地震に対する風化を感じることがしばしばありますが、こうやって忘れない様に継続していって欲しいですね。明日も同じライトアップとなっているとのことです。

正直なところ、復興に向けてと考えると、建設業界の人件費が上がりに上がっているだけに、住宅建設とかどうするんだろう？と考えてしまいます。

デベロッパーだって、泣きながら発注しているような状況なのに・・・

大手さんは、土地を塩漬けにしてればいい、なんて考え方もあるだろうけど、中堅以下はそうもいかんわけです。はい。

オリンピックも見えてきて、作業員が首都圏により集まりやすい状況が生まれてる（お給料ももちろん良い訳で）中、どう解決していくのか？　正直、ここで良い一手が打てれば、安部ちゃんの支持率も急回復ではなかろうか。期待したいものです。

公共事業より復興住宅でしょ。先に。と思わずにはいられないですね。

FP資格取ってみた

なんとなくFP資格をとってみました。

といっても、まだ3級。何も活かせませんねｗ

不動産業界におけるFP資格って何か役に立つのか？とかあまり考えずにとりあえず「合格」というものを経験しておきたくて取りました。

試験の難易度としては、宅建資格と比較すると・・・というか比較できないぐらい低かったというのが実感です。

宅建資格の勉強の知識と、普段ニュースで出てくる色々な時事ネタを見ていれば、FP独自の勉強をしていなくてもある程度の点数は取れると思います。

後は、的が外れた時のために、過去問を3年分？くらい繰り返し解いてある程度答えを暗記して、、、でOKでした。

点数的には、少し余裕を持ってとれたかなと思います。

3級は、2択問題も多いので、勘で当たる部分もあるので、そんな感じでいけたけど、2級は正直ちゃんとFPに特化した勉強をしないといけないな～と本を読んでいて思いました。

ってFPとっても仕事的なメリットは全然無さそうなんだけどｗ

名刺にFP2級って書くことは出来るけど、営業だったら多少相手に安心感や相談を持ち掛けやすいと思ってもらえるのかな？なんて思いました。

ん～、不動産業界で他に有効な資格ってなんなんだろうか。せっかくこの業界でやっていこうと決心したんだから、何か考えないとなぁ。

とりあえず次は簿記かな・・・

広告の消費税８％対応

消費税８％対応面倒だなぁｗ

マンションの価格を全部書き換えないと・・・

3月末までに引き渡しが完了すれば５％

4月以降に引き渡しだと８％

税制自体は、ローン額が4000万円以下だと4月以降に購入した方が得なんだよなぁ・・・

でも、デベロッパー的には年度内に売り切りたい。

どちらの表記で広告を推すべきか。

うーん、、、ジレンマ

マンション価格の決定方法

マンションの価格、どうやって決まってるんだろう？と業界に入る前とても考えていました。

原価＋経費＋利益　＝　販売価格

単純に考えるとこうなりますよね？？

でも、これは指標に過ぎないのかな、と最近思ってきました。（価格決定のプロセスに全部かかわっている訳ではないので、確実ではない）

どうやら、マンションのモデルルームオープン時の顧客アンケートを参考に、価格は変動しているらしい。

基本的に高く設定しなおすことはあっても、安くすることは無いのかな？という印象です。

仕入れ値や利益をあらかじめ計算していても、立地によっては、思った以上に反響・来場があり、かつ来客されている方の年収や希望予算帯を確認してみると、予測していた以上にいけるんじゃないかとなると、マンションの価格は上昇する、ということです。

一概に上記が当たり前とは言い切れないですが、予告広告段階、第一期販売段階では、この様な調整が行われているのではないかと思います。

ご参考まで。。。

販社はつらいよ・・・

私が不動産デベロッパーに転職してはやｘｘ年。（1年ぐらいです。てへぺろ）

デベロッパーって企画して販売して・・・と製販一体のデベロッパーもあれば、企画だけして他は外注といった会社も多い（多かった、が正しいかも）です。

この中で、今回は製販一体でないケースをご紹介しようかと。

たとえば、APAマンションさんの、CONOE(東日本橋駅前)の場合。

売主：アパホーム株式会社

販売提携(代理)：シティインデックス株式会社

となっています。（細かい部分は割愛しています。）

表題の、販社はつらいよ・・・と書いているのは、このケースの場合のシティインデックスさんの立場ですね。

アパグループの場合、首都圏での販売実績が薄いため、そのエリアで多少なり経験のある販社を使ってノウハウを吸収しつつ効率よく販売を進める必要があったのではないか、と思われます。

と書くと、あれ？販社って結構優遇されそうなもんじゃないか？と思われたそこのアナタ！！！そんなことはありません。（上記の販社を指して言う訳ではなく一般的に、ととらえてください）